Spesso le persone che vogliono affittare o che cercano una casa in affitto non sanno quale tipo di contratto scegliere. Ogni contratto di locazione ha diverse caratteristiche, adattandosi alle diverse esigenze del proprietario e dell’ inquilino: alcuni permettono di godere di una tassazione agevolata, altri garantiscono una certa flessibilità.
Contratti d’affitto: tutto quello che c’è da sapere
Per il contratto di affitto si intende un accordo tramite il quale il proprietario dell’immobile, permette di godere del bene, per un periodo di tempo determinato, ad un altra persona (di solito chiamata inquilino/locatario o conduttore). L’inquilino è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone di locazione.
La legge indica alcuni elementi che deve contenere ogni contratto di locazione come per esempio le generalità delle parti, la descrizione dell’immobile e i dati catastali, l’importo del canone, le modalità di versamento e la durata della locazione.
Nel contratto di affitto il conduttore deve anche dichiarare di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione, compreso l’attestato di prestazione energetica (APE).
Inoltre, tutti i contratti d’affitto devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso. Entrambe le parti coinvolte possono occuparsi della registrazione che prevede il versamento dell’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Quali sono i diversi tipi di contratti di affitto?
Per quanto invece riguarda la durata e il tipo di contratto la legge prevede questi tipi di contratto:
- contratto 4+4 (per i canoni liberi)
Questo è il contratto più conosciuto e diffuso. Per questo tipo di locazione la legge impone una durata minima di 4 anni dopo i quali il contratto si rinnova in automatico di altri 4 anni, salvo la disdetta.
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, rispettando ovviamente i tempi di preavviso stabiliti nel contratto stesso.
Mentre il proprietario deve aspettare la scadenza dei successivi 4 anni, a meno che non si verifichino alcune condizioni (vendita dell’immobile, destinazione dell’immobile ad un parente entro il 2°grado, ricostruzione dell’edificio).
L’importo del canone viene stabilito dalle parti come esito della trattativa e di solito segue i prezzi di mercato.
- contratto concordato 3+2 (per i canoni agevolati o concordati)
Per questo tipo di contratto le parti coinvolte non possono decidere l’importo del canone che viene imposto a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella dei conduttori.
Il proprietario che decide di stipulare questo tipo di contratto può godere dei vantaggi fiscali invece l’inquilino sicuramente si troverà da pagare un canone d’affitto più contenuto.
La durata di questo contratto è di solito di 3 anni. Al termine dei quali le parti possono decidere se stipulare un nuovo contratto oppure se proseguire per altri 2 anni con il vecchio contratto.
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, rispettando ovviamente i tempi di preavviso stabiliti nel contratto stesso.
- contratto transitorio (da 1 mese a 18 mesi)
Questo contratto ha una durata breve e deve soddisfare specifiche e comprovate esigenze temporanee del conduttore, come per esempio il trasferimento per il lavoro o i lavori di ristrutturazione dell’abitazione acquistata.
E’ possibile stipulare questo contratto per una durata da 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi.
A differenza degli altri due contratti che abbiamo visto prima non è necessario dare la disdetta perché il contratto scade naturalmente alla fine del periodo indicato.
Bisogna ricordarsi che nel contratto deve essere specificata l’esigenza transitoria con idonea documentazione allegata altrimenti la durata del contratto passerà a 4+4, come il contratto per il canone libero.
- contratto per studenti universitari (da 6 mese a 36 mesi)
Anche questo tipo di contratto è caratterizzato da transitorietà infatti per legge la sua durata è da 6 a 36 mesi.
L’immobile può essere affittato a uno o più studenti (è vietata la sublocazione) a patto che siano rispettate due condizioni fondamentali.
Lo studente deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui frequenta l’università e l’immobile concesso in locazione deve trovarsi nel comune in cui ha la sede l’università.
Il canone mensile è stabilito sulle base di specifici accordi locali, stipulati da sindacati, università e associazioni che ne definiscono fasce minime e massime.
Alla prima scadenza il contratto si rinnova in automatico per lo stesso periodo di tempo se il conduttore non ha inviato la disdetta. Il conduttore può anche recedere dal contratto in qualsiasi momento, rispettando il giusto preavviso.
