Quando si parla di acquisto di una casa, ci si imbatte in una serie di termini che possono creare confusione. Tra questi, “proposta di acquisto”, “preliminare” e “compromesso” sono i più comuni. Sebbene siano spesso utilizzati come sinonimi, indicano realtà giuridiche diverse. Vediamo nel dettaglio quali sono le differenze.
Proposta di acquisto: cosa devi sapere
Il primo passo per diventare proprietari di casa consiste nella sottoscrizione di una proposta d’acquisto immobiliare che è un accordo tra le parti in cui vengono definiti gli impegni e le clausole che faranno poi parte del contratto di vendita vero e proprio.
La validità di una proposta d’acquisto è subordinata a due elementi fondamentali: il versamento di una caparra confirmatoria e il rispetto del termine di scadenza indicato dall’acquirente. La caparra rappresenta una garanzia di serietà da parte dell’acquirente, mentre il termine di scadenza definisce il periodo entro il quale il venditore può accettare o rifiutare la proposta.
Cosa deve contenere una proposta di acquisto?
Una proposta d’acquisto deve contenere alcuni elementi indispensabili, come:
- Identificazione dell’immobile: indirizzo preciso, planimetrie, eventuali pertinenze (box, cantina, giardino).
- Prezzo di vendita: l’importo totale pattuito, comprensivo di eventuali spese accessorie (es. spese notarili).
- Modalità di pagamento: lndicazione se il pagamento avverrà in un’unica soluzione o a rate, con o senza finanziamento.
- Condizioni sospensive: eventuali condizioni che devono essere soddisfatte affinché la vendita si perfezioni (es. ottenimento del mutuo, esito positivo di una perizia).
- Termine di validità: periodo entro il quale il venditore può accettare la proposta.
- Caparra confirmatoria: spesso viene versata una caparra confirmatoria (dal 10 al 20% del valore della casa), a titolo di conferma dell’interesse dell’acquirente. In caso di inadempimento da parte dell’acquirente, la caparra è trattenuta dal venditore; in caso di inadempimento del venditore, l’acquirente ha diritto a una somma doppia.
- Clausole aggiuntive
Quando la proposta diventa vincolante?
La proposta d’acquisto diventa vincolante per entrambe le parti nel momento in cui il venditore accetta formalmente la proposta e l’acquirente ne prende visione. A partire da questo momento, si crea un vincolo reciproco: il venditore si impegna a vendere l’immobile alle condizioni stabilite, mentre l’acquirente si impegna ad acquistarlo. È fondamentale sottolineare che la proposta d’acquisto accettata produce effetti giuridici simili a un preliminare di vendita, obbligando entrambe le parti a rispettare gli accordi presi.
È possibile annullare una proposta d’acquisto?
La possibilità di annullare una proposta d’acquisto dipende dalla fase in cui ci si trova:
- Prima dell’accettazione: Sia l’acquirente che il venditore possono liberamente revocare la proposta o l’accettazione fino a quando non vi sia una reciproca conoscenza dell’accettazione. In questo caso, non si generano particolari conseguenze.
- Dopo l’accettazione: Una volta che entrambe le parti hanno manifestato il loro consenso, si forma un contratto preliminare. Annullare questo contratto può comportare delle conseguenze, come il trattenimento della caparra da parte del venditore.
Contratto preliminare: tutto quello che devi sapere
Il contratto preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, è un accordo tra venditore e acquirente che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita (rogito notarile). Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta.
Il preliminare di compravendita costituisce un accordo vincolante, ma il trasferimento della proprietà immobiliare si perfeziona esclusivamente con la stipula del rogito notarile. Il periodo che intercorre tra la firma del compromesso e il rogito notarile è variabile e dipende da numerosi fattori (di solito tra i 3 e i 6 mesi), tra cui l’ottenimento del mutuo, le verifiche tecniche sull’immobile e la risoluzione di eventuali questioni legate alla proprietà. In questa fase, le parti si preparano al rogito, provvedendo alla raccolta della documentazione necessaria e al compimento di tutte le formalità previste dalla legge.
L’importanza della registrazione un preliminare di compravendita
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione presso l’Agenzia delle Entrate. Per registrare il preliminare di compravendita sono dovute l’imposta di registro fissa di 200 euro (indipendentemente dal prezzo della compravendita) e l’imposta di bollo. Se nel preliminare è previsto un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro proporzionale (lo 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria o il 3% delle somme corrisposte in acconto sul prezzo di vendita).
Le imposte versate in relazione alla caparra confirmatoria e al pagamento di acconti di prezzo saranno poi detratte dai tributi dovuti in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita.
Adempimento e inadempimento nel preliminare: cosa succede
Il preliminare di compravendita, essendo un contratto vincolante, genera obblighi precisi per entrambe le parti. In caso di adempimento regolare, il processo si conclude con la stipula del rogito notarile e il trasferimento della proprietà. Tuttavia, se una delle parti non rispetta i termini dell’accordo, si verificano conseguenze specifiche. L’inadempimento può portare alla risoluzione del contratto, con la restituzione delle somme versate, oppure al risarcimento del danno subito dalla parte non inadempiente. Inoltre, il contratto potrebbe prevedere delle penali a carico della parte che non ha rispettato gli accordi.
Comprendere le differenze tra proposta d’acquisto e preliminare è fondamentale per affrontare con serenità l’acquisto di una casa. Ti consiglio di leggere anche il mio articolo “5 cose che devi sapere prima di firmare una proposta d’acquisto” per approfondire. In ogni caso è sempre consigliabile farsi assistere da un professionista del settore, come un agente immobiliare o un notaio, per redigere e sottoscrivere questi documenti.
