Hai trovato la casa giusta e stai per entrare nella fase più delicata dell’acquisto immobiliare: quella della proposta. È un passaggio fondamentale, l’ultimo vero passo prima di iniziare a pensare al trasloco e alla tua vita nella nuova casa.
Ed è proprio qui che nascono le domande più frequenti e spesso più sottovalutate: qual è la differenza tra caparra e acconto? Quanto conviene versare? E, soprattutto, in quali casi si rischia di perdere i soldi?
In questo articolo vorrei fare chiarezza su come funziona la caparra nell’acquisto di una casa, per aiutarti a muoverti con maggiore consapevolezza ed evitare errori che, in questa fase, possono costare molto caro.
Cos’è la caparra nell’acquisto di una casa
La caparra non è una semplice somma di denaro: è un segno concreto dell’impegno assunto dalle parti.
Quando decidi di “bloccare” un immobile, versi una somma al proprietario (di solito tramite assegno o bonifico) che ha una funzione ben precisa: garantire che l’accordo venga rispettato.
Dal punto di vista pratico, la caparra viene versata:
- al momento della proposta di acquisto accettata
- oppure in sede di contratto preliminare (compromesso)
Differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale
Caparra confirmatoria
È la forma più utilizzata nelle compravendite immobiliari.
• Se l’acquirente non rispetta il contratto, il venditore ha diritto a trattenere la caparra
• Se invece è il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della caparra versata
La caparra confirmatoria vincola entrambe le parti e, in caso di inadempienza, può portare anche a una azione legale per il risarcimento del danno.
Caparra penitenziale
Funziona in modo diverso: non è un anticipo sul prezzo, ma una sorta di indennizzo concordato in caso di recesso.
- Se una delle parti recede, perde (o restituisce) la caparra
- Se l’affare va a buon fine, la caparra viene restituita
È meno comune e deve essere esplicitamente indicata nel contratto.
Caparra e acconto: cosa cambia davvero
Quando si firma una proposta di acquisto o un preliminare, uno degli equivoci più comuni riguarda proprio questi due termini, spesso usati come se fossero sinonimi. In realtà, caparra e acconto hanno funzioni molto diverse e comprenderne la differenza è fondamentale per evitare brutte sorprese.
La differenza è sostanziale.
• Caparra: ha funzione di garanzia. In caso di inadempimento può essere persa o restituita raddoppiata.
• Acconto: è semplicemente un’anticipazione del prezzo.
Se versi un acconto:
• ti viene restituito se l’acquisto non va a buon fine
• se invece si conclude, verrà sottratto dal prezzo finale
Un acconto non tutela le parti, una caparra sì.
Nella maggior parte dei casi la caparra viene versata con la proposta di acquisto, che diventa vincolante nel momento in cui il venditore la accetta per iscritto. In alternativa, la caparra può essere stabilita direttamente nel contratto preliminare.
Come funziona la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria tutela:
- il venditore, da ripensamenti immotivati dell’acquirente
- l’acquirente, da cambi di idea o inadempienze del venditore
Se il venditore si tira indietro
Esempio:
Caparra versata €10.000
Il venditore decide di non vendere più
L’acquirente ha diritto a €20.000
Se l’acquirente rinuncia all’acquisto Il venditore trattiene i €10.000
In alcuni casi può anche richiedere il risarcimento dei danni.
Importo della caparra: quanto versare
In genere la caparra corrisponde a circa il 10% del prezzo di acquisto, ma non esiste una regola fissa.
L’importo è sempre frutto di un accordo tra le parti, stabilito durante la trattativa. Esiste un importo minimo? No. Tuttavia, una caparra troppo bassa:
- non tutela adeguatamente il venditore
- rende l’accordo debole e facilmente revocabile
La cifra giusta è quella che equilibra rischio e impegno per entrambe le parti.
Come versare la caparra
La caparra può essere versata tramite:
- Assegno bancario non trasferibile
- Assegno circolare (il più sicuro per chi incassa)
- Bonifico bancario (anche istantaneo)
La caparra va intestata direttamente al venditore, indicando chiaramente nella causale: “Caparra confirmatoria per proposta/preliminare di acquisto immobile sito in…” L’agente immobiliare può custodire la caparra solo se espressamente indicato nel contratto e fino all’accettazione della proposta.
Caparra e mutuo: cosa succede se non viene concesso
Uno dei momenti più delicati nell’acquisto di una casa è l’attesa della risposta della banca sulla concessione del mutuo. Anche quando la trattativa è stata impostata correttamente, l’istituto di credito potrebbe non approvare il finanziamento per motivi che non dipendono direttamente dall’acquirente.
Proprio per questo è fondamentale inserire nella proposta (o nel preliminare) la clausola “salvo buon fine del mutuo”. Questa clausola tutela l’acquirente nel caso in cui la banca non conceda il finanziamento, consentendo di sciogliere il contratto senza penalità.
In assenza di questa tutela contrattuale, invece, il rischio di perdere la caparra versata è reale, anche se il mancato acquisto dipende esclusivamente dalla mancata concessione del mutuo.
Restituzione o perdita della caparra
Quando si perde la caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria viene persa quando una delle parti non rispetta gli impegni presi nel contratto. Succede, ad esempio, in caso di recesso ingiustificato, di mancata firma dell’atto senza una causa valida oppure di ritardi gravi e non concordati che rendono impossibile la conclusione della compravendita.
In queste situazioni, se l’inadempiente è l’acquirente, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra versata. Se invece è il venditore a non rispettare l’accordo, l’acquirente può pretendere la restituzione del doppio della caparra. Nei casi più complessi, soprattutto quando il danno subito va oltre l’importo della caparra, non è esclusa la possibilità di un’azione legale.
Quando è prevista la restituzione della caparra
La restituzione della caparra è prevista solo in presenza di cause legittime. Accade, ad esempio, quando il venditore risulta inadempiente, quando emergono vizi gravi o difetti dell’immobile non dichiarati, oppure quando il mutuo non viene concesso, a condizione che nel contratto sia stata inserita la clausola “salvo buon fine del mutuo”.
Anche eventi eccezionali e imprevedibili, che rendano impossibile o eccessivamente onerosa l’esecuzione del contratto, possono giustificare il recesso. In tutti questi casi, se si tratta di caparra confirmatoria, l’acquirente ha diritto alla restituzione della somma versata in misura doppia.
Domande frequenti sulla caparra per l’acquisto di casa
La caparra è obbligatoria per comprare casa? Sì… ma non per legge.
Senza caparra, l’accordo è molto debole e entrambe le parti possono tirarsi indietro senza conseguenze economiche.
Si può modificare l’importo dopo il preliminare?
Solo con accordo scritto di entrambe le parti. Chi trattiene la caparra in caso di rinuncia?
Dipende da chi è inadempiente e dal tipo di caparra stabilita.
La caparra è tassata?
No, la caparra confirmatoria non è soggetta a tassazione immediata.
Conclusione
La caparra è uno degli strumenti più importanti nella compravendita immobiliare: può tutelarti oppure metterti in difficoltà se gestita male.
Conoscere tipologie, importi, clausole e conseguenze ti permette di acquistare casa con maggiore serenità e sicurezza.
