Una delle domande che mi viene posta spesso da chi desidera acquistare un immobile è: “Quanto tempo ci vuole per comprare casa?”
La risposta non è uguale per tutti. In alcuni casi bastano poche settimane, mentre in altre situazioni possono essere necessari diversi mesi. Molto dipende dalla tipologia di acquisto, dalla necessità di richiedere un mutuo, dalla situazione del venditore e dalle verifiche tecniche e burocratiche necessarie.
Vediamo insieme quali sono le principali fasi dell’acquisto e quali tempistiche bisogna considerare.
1. Ricerca dell’immobile e raccolta delle informazioni
Prima ancora di iniziare a visitare gli immobili, è importante capire qual è il proprio budget reale.
Se per acquistare casa hai bisogno di un mutuo, il mio consiglio è di confrontarti subito con la banca o con un consulente del credito. In questo modo saprai indicativamente quale importo puoi finanziare e potrai concentrare la ricerca sugli immobili realmente alla tua portata, evitando di perdere tempo con case che non rientrano nelle tue possibilità economiche.
Una volta definito il budget, è utile stabilire:
- le caratteristiche indispensabili della futura abitazione;
- gli aspetti sui quali si è disposti a scendere a compromessi;
- la zona in cui si desidera acquistare, tenendo conto delle disponibilità del mercato e del budget.
Questa fase può durare pochi giorni oppure diversi mesi, a seconda delle esigenze e della disponibilità di immobili sul mercato.
In questa fase ti consiglio di leggere il mio articolo in cui parlo di 10 cose da sapere prima di comprare per evitare errori, risparmiare tempo e fare un acquisto più sicuro.
2. La proposta di acquisto
Quando si trova la casa giusta, si passa alla proposta di acquisto. Si tratta di un documento scritto con cui l’acquirente manifesta formalmente la volontà di acquistare l’immobile a determinate condizioni, indicando il prezzo offerto, le modalità di pagamento, le eventuali condizioni sospensive (come l’ottenimento del mutuo) e i tempi previsti per arrivare al rogito. Qui puoi trovare informazioni su come funziona la proposta subordinata.
La proposta rimane valida per un periodo di tempo stabilito. Durante questo periodo il venditore può accettarla, rifiutarla oppure formulare una controproposta.
Molte persone sottovalutano questo passaggio, ma è importante ricordare che la proposta rappresenta già un impegno concreto. Nel momento in cui il venditore la accetta e l’accettazione viene comunicata all’acquirente, il documento diventa vincolante per entrambe le parti. Per questo motivo non dovrebbe mai essere firmata con leggerezza.
Prima di firmare una proposta è consigliabile effettuare alcune verifiche preliminari:
- conformità catastale;
- conformità urbanistica ed edilizia;
- presenza di gravami, ipoteche o pignoramenti;
- titolarità dell’immobile;
- eventuali vincoli o problematiche particolari.
È inoltre opportuno richiedere e visionare alcuni documenti fondamentali, come:
- atto di proprietà;
- planimetria catastale;
- documentazione urbanistica disponibile;
- attestato di prestazione energetica (APE);
- informazioni sulle spese condominiali e sugli eventuali lavori straordinari deliberati.
Effettuare questi controlli prima della firma permette di evitare spiacevoli sorprese e affrontare l’acquisto con maggiore serenità.
3. Il contratto preliminare o compromesso
Dopo l’accettazione della proposta si arriva generalmente al contratto preliminare, comunemente chiamato compromesso. Si tratta dell’accordo con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere il contratto definitivo, cioè il rogito notarile, entro una determinata data. Nel preliminare vengono definiti:
- il prezzo di vendita;
- le modalità di pagamento;
- gli importi versati come caparra;
- le tempistiche per arrivare al rogito;
- eventuali condizioni particolari.
Tra il preliminare e il rogito possono trascorrere da uno a diversi mesi, in base alle esigenze delle parti e all’eventuale necessità di ottenere un mutuo.
4. L’istruttoria del mutuo
Se l’acquisto viene finanziato tramite mutuo, bisogna considerare i tempi tecnici della banca.
L’istituto di credito dovrà infatti:
- analizzare la situazione reddituale dell’acquirente;
- verificare la documentazione dell’immobile;
- incaricare un perito per la valutazione della casa;
- deliberare il finanziamento.
In condizioni normali, l’istruttoria richiede mediamente dai 30 ai 60 giorni, ma i tempi possono allungarsi in presenza di documentazione incompleta o situazioni particolari. Per questo motivo è sempre utile preparare con anticipo tutta la documentazione necessaria.
5. Il rogito notarile
Il rogito rappresenta il momento conclusivo dell’acquisto. Davanti al notaio vengono firmati gli atti definitivi, viene pagato il saldo del prezzo e si trasferisce ufficialmente la proprietà dell’immobile. Prima della stipula, il notaio effettua le verifiche necessarie per garantire la regolarità dell’operazione e la sicurezza giuridica del trasferimento.
6. Consegna delle chiavi e ingresso nella nuova casa
Nella maggior parte dei casi la consegna delle chiavi avviene contestualmente al rogito. Da quel momento l’acquirente può entrare nella nuova abitazione e iniziare a utilizzarla. Tuttavia, in alcuni casi le parti possono accordarsi per una consegna differita, ad esempio quando il venditore necessita di qualche settimana o qualche mese per trasferirsi.
Alcuni esempi pratici
Acquisto senza mutuo e casa libera
È la situazione più semplice e veloce.
Se la documentazione è completa e non emergono problematiche tecniche o giuridiche, si può arrivare al rogito in circa 30-60 giorni dall’accettazione della proposta.
Acquisto con mutuo
Quando è necessario ottenere un finanziamento, i tempi si allungano per consentire alla banca di completare l’istruttoria.
In media si arriva al rogito in 2-4 mesi, anche se molto dipende dalla rapidità con cui vengono forniti i documenti richiesti.
Acquisto con venditore che deve comprare a sua volta
Capita frequentemente che il venditore abbia bisogno di acquistare un’altra abitazione prima di lasciare quella attuale.
In questi casi è necessario coordinare due compravendite e le tempistiche possono allungarsi fino a 4-6 mesi o più, a seconda della complessità delle operazioni.
Per questo motivo è importante che tutte le condizioni siano chiaramente indicate negli accordi preliminari.
Acquisto di una casa da ristrutturare o con verifiche tecniche complesse
Gli immobili da ristrutturare possono richiedere controlli aggiuntivi sulla conformità urbanistica e catastale. In presenza di difformità da sanare, pratiche edilizie da regolarizzare o situazioni tecniche particolarmente complesse, i tempi possono aumentare sensibilmente.
In alcuni casi è necessario attendere diversi mesi prima di poter arrivare al rogito in piena sicurezza.
In conclusione
Non esiste una tempistica valida per tutti gli acquisti immobiliari. In condizioni ideali si può comprare casa in uno o due mesi, mentre nelle situazioni più articolate il percorso può richiedere anche sei mesi o più.
La vera differenza la fanno la preparazione iniziale, la corretta verifica della documentazione e l’assistenza di professionisti competenti che possano accompagnare acquirente e venditore in ogni fase della compravendita.
