Hai trovato la casa dei tuoi sogni ma non puoi ancora accedere a un mutuo?
Esiste una formula che può permetterti di entrare subito nell’immobile e diventare proprietario più avanti: si chiama affitto con riscatto (o rent to buy).
Vediamo insieme come funziona, quali sono i vantaggi per chi compra e per chi vende, e quando questa soluzione conviene davvero.
Cos’è l’affitto con riscatto
L’affitto con riscatto è un contratto che unisce locazione e compravendita.
In pratica, l’inquilino entra subito in casa pagando un canone mensile, ma una parte di quanto versa ogni mese viene scalata dal prezzo finale di acquisto.
Dopo un periodo stabilito (massimo 10 anni), potrà decidere se comprare l’immobile pagando la parte rimanente.
È una formula molto flessibile, pensata per chi:
- non ha ancora la disponibilità per un anticipo consistente;
- non può accedere immediatamente a un mutuo;
- ma desidera bloccare subito la casa e abitarla da subito.
È una formula flessibile, sicura (se ben redatta) e può rappresentare un soluzione interessante tra affitto e acquisto.
L’affitto con riscatto: normativa
Il contratto di affitto con riscatto è regolato dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, art. 23).
La legge prevede che:
- il contratto sia redatto e trascritto da un notaio nei registri immobiliari;
- abbia una durata massima di 10 anni;
- indichi in modo chiaro:il prezzo complessivo di vendita, la durata dell’affitto e la quota mensile imputata al prezzo e quella imputata al canone.
La trascrizione tutela l’inquilino anche nel caso in cui il venditore dovesse fallire o ipotecare l’immobile nel frattempo.
Come funziona in pratica l’affitto con riscatto
Durante il periodo di locazione:
- l’inquilino paga un canone mensile maggiorato del 40-50% rispetto a un affitto normale;
- una parte di questa somma viene accantonata come anticipo sul futuro acquisto.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che il prezzo dell’immobile sia di €200.000 e che il canone mensile stabilito sia di €1.200, suddiviso in €600 come affitto e €600 come acconto sul prezzo di vendita. Dopo dieci anni, l’inquilino avrà versato complessivamente €72.000 (€600×12 x10) come anticipo. Se al termine del periodo decide di acquistare l’immobile, dovrà corrispondere i restanti €128.000 per completare l’acquisto. Se invece sceglie di non comprare, perde la parte relativa all’affitto, ma in molti contratti è previsto che possa recuperare la quota accantonata come anticipo, a seconda degli accordi stabiliti tra le parti.
Cosa deve contenere il contratto
Il contratto di affitto con riscatto deve essere redatto da un notaio e deve contenere:
- prezzo di vendita dell’immobile;
- durata complessiva del contratto;
- quota mensile imputata al prezzo e quota imputata all’affitto;
- termini e modalità di esercizio del diritto di acquisto;
- eventuali clausole di recesso o di inadempimento.
Importante: la trascrizione nei registri immobiliari garantisce che, per tutta la durata (massimo 10 anni), il diritto dell’inquilino sia opponibile a terzi.
Affitto con riscatto: vantaggi e svantaggi della formula
Prima di scegliere la formula dell’affitto con riscatto, è importante conoscere con chiarezza i pro e i contro per entrambe le parti coinvolte. Come in ogni accordo immobiliare, infatti, ci sono vantaggi significativi ma anche alcuni aspetti da valutare con attenzione, sia per chi intende acquistare sia per chi desidera vendere. Di seguito una panoramica completa per capire meglio quando questa soluzione può essere davvero conveniente.
Vantaggi per chi compra:
- Entrare subito in casa, anche senza mutuo.
- Possibilità (non obbligo) di acquistare.
- Parte del canone accumulata come anticipo.
- Tutela legale grazie alla trascrizione.
- Meno spese iniziali rispetto a un acquisto tradizionale.
Svantaggi per chi compra:
- Canone mensile più alto rispetto a un affitto standard.
- In caso di rinuncia, si perde la parte imputata all’affitto.
- L’effetto di tutela (trascrizione) dura al massimo 10 anni.
- Se il contratto è bilaterale, può esserci l’obbligo di acquisto.
Vantaggi per il venditore
- Continua a essere proprietario fino al saldo finale.
- Attira più acquirenti, anche senza accesso immediato al credito.
- Ottiene un’entrata mensile superiore a un normale affitto.
- Se l’acquirente rinuncia, può trattenere le quote di affitto e rivendere l’immobile.
Svantaggi per il venditore:
- Non può vendere o ipotecare l’immobile nel frattempo.
- Resta a suo carico l’IMU e le spese straordinarie.
- Non può usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Aspetti fiscali e tasse
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali dell’affitto con riscatto, le spese straordinarie e l’IMU restano a carico del proprietario, mentre le spese ordinarie e la TARI spettano all’inquilino, come avviene nei normali contratti di locazione. Le imposte principali – come l’IVA, l’imposta di registro e le imposte dirette – sono invece dovute al momento del riscatto, cioè quando avviene l’acquisto effettivo dell’immobile. È importante ricordare che il contratto, se trascritto regolarmente nei registri immobiliari, ha piena validità anche ai fini fiscali, garantendo così tutela e trasparenza per entrambe le parti.
Domande frequenti
Serve il notaio?
Sì certo per la redazione e la trascrizione nei registri immobiliari.
Posso chiedere un mutuo alla fine del periodo?
Sì, anzi è una delle opzioni più comuni per completare l’acquisto.
Si può fare senza anticipo iniziale?
Sì, ma dipende dagli accordi: in molti casi è prevista una piccola somma iniziale come garanzia.
Cosa succede se smetto di pagare?
Il contratto può essere risolto e le somme già versate non vengono restituite.
Conclusione
L’affitto con riscatto è una soluzione interessante sia per chi compra che per chi vende, ma va impostato con attenzione, preferibilmente con l’assistenza di un agente immobiliare e di un notaio di fiducia.
Consiglio dell’agente:
prima di firmare, verifica sempre che il contratto sia trascritto regolarmente e che la suddivisione tra canone e quota prezzo sia chiara e trasparente.
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